結局

宅建うかって、事務仕事辞めて不動産会社に転職しようとした矢先に 妊娠発覚(●´ω｀●)

不動産鑑定士は諦めましたo(TωT )

宅建試験合格後・・

宅建試験に合格していたので、実務講習というのを受けなきゃいけないらしい・・

強制じゃないんだけど、これを受けないと経験のない私は宅建の主任者証をもらえないそうで、、

月末に受けることにした。。

２２日２３日にそのスクーリングが終わったら、仕事でも探すか

はじめに

宅建の試験へ向けての勉強のために、昔使ってたﾌﾞﾛｸﾞを使うことにしました

今のブログはココ

まだ勉強したてでだけど、頑張って１年で受かるように勉強していきます

間違っていることや、こうやって勉強して宅建試験に受かったとか。いろいろアドバイスもらえると嬉しいですよろしくお願いします

★文字色について★

大事なこと

ちょっと大事なこと

例文

に分かれています。

どうやら

昨日テストが終わった後自己採点したら

４１点

受かったかもです★

★。抵当権

・抵当権・・・意志表示だけでOK

　　当事者間→登記なしでOK

　　第３者→　登記なしだと対抗できない。

　　物的担保→抵当権

　　人的担保→保証債務

・抵当権の効力は

　　①付加一体物（建具）

　　②抵当権設定時からあった従物（畳）　　にも及ぶ。

・抵当権は　不動産だけじゃなく、地上権・永小作権にも設定できるが、賃借権には設定できない。

・抵当権の順位は　登記の前後で決まる。

　　順位変更には　①抵当権者全員の合意

　　　　　　　　　　　　②利害関係者の承諾　　　　が必要

　　　　　　　　　　　　　　　※抵当権設定者の承諾は不要

・一番抵当権が消滅すると、２番以降が繰り上がる。

　　　　　一番抵当権→元本＋最後の２年分の利息が優先的に貰える。

・法定地上権の条件（土地はとられても　家は住める）

　　①抵当権設定時に　土地の上に建物がある

　　　　　（抵当権設定後に　建物が滅失・再構築しても　法定地上権は成立する）

　　②その土地と建物が抵当権設定時に　同一人物の所有物だったこと。

　　　　　（設定後に譲渡されても成立）

　　　※建物が無登記でも法定地上権は成立。土地と建物の両方に抵当権が設定されて　　　　　　も法定地上権は成立。

・一括競売

　　更地に抵当権が設定され、その後に建物がたつと抵当権者は土地と建物の両方を一括競売できる。

　※優先弁済を受けれるのは土地の代金から。

　　抵当権が設定されてる建物（土地は×）を賃借してる人は、競売されても明け渡しまで６gか月の猶予がある。

　※抵当権設定前に賃借人が賃借権を登記してる場合は、対抗力があるから出ていかなくてもOK

・抵当権４つの性質

①物上代位性

　　債務者が他人からお金をもらうとき、抵当権その他の担保物件を有する者は、支払われる前に差し押さえできる。

②不可分性

　　抵当権その他の担保物件は、弁済されるまで目的物全部に効力を有する。

　　（半分借金返しても　抵当権は全部にかかる）

③随伴性

　　被担保債権が譲渡されると、抵当権その他の担保物件も一緒に移転する。

④附従性

　　被担保債権が成立しなければ、抵当権も成立しない。

　　被担保債権が消滅すれば、抵当権も消滅する。

・根抵当権

　借金の枠を決めて　１この抵当権でその枠まで何回でも借りれる。

　枠＝極度額　という。

　　極度額の変更は利害関係者の承諾が必要。元本確定後でも出来る。

★。共有・区分所有法

・共有

①保存行為→単独OK

②利用行為→持ち分の過半数

③変更行為→全員（増改築等）

管理費用を１年以内に払わないと他の人が買い取れる。

共有物の分割を請求できる。

　　※不分割特約（５年限度・更新可）をすることができる。

一人が持ち分を放棄→相続人なしなら　他の共有者になる。

・区分所有法・・住居用に限らず店舗でも事務所でも可

①専有部分（壁の内側線）　※区分所有以外の建物の時は壁の中心線

②共用部分

各戸の持ち分によって大きさがかわる。

　　　　　　　　　　・・・法定共用部分（階段・EV等）

　　　　　　　　　　・・・規定共用部分（管理人室等、分譲しないと決めた場所）

上記の２つに分かれる。

規定共用部分は表題部に登記するが、法定共用部分は登記できない。

・区分所有建物の管理

1/5　　　　集会の招集

過半数　　（これ以外全て）

3/4　　　　・共用部分の重大な変更

　　　　　　・既定の設定・変更・廃止

　　　　　　・違反者への措置※１　　　　　　※１　集会後　裁判を起こす必要がある

　　　　　　・管理組合の法人化※１

　　　　　　・大規模（建物の1/2以上）の復旧

4/5　　　　建て替え

区分所有法の管理は

・書面・代理もOK

・次の３人にも効力が及ぶ

　①包括承継人・・・相続人

　②特定承継人・・・譲渡人

　③占有者　　　・・・賃借人※２　　

　※２　占有者は意見を言うことはできるが、決議には参加できない。

★。不動産登記法

・登記記録

表題部と権利部に分かれる。　物件の価格は書かない。

建物を新築・滅失→１ヵ月以内に表示登記を申請する義務。

物件の変動→申請しなくてもいい。

・権利部の人の改正も申請する（抵当権者が結婚した時等）

・登記は利害関係がなくても交付してもらえる

・登記手順

　・当事者の申請が必要（表題登記は公的なものなので　登記官が書いても可）

　・登記権利者（買う方）と登記義務者（売る方）が共同で申請する

（例外）　単独で申請OKな場合

　　・表題登記のみ

　　・相続による権利移転登記

　　・判決による登記

　　・仮登記

申請は口頭では絶対にダメ！！

・登記識別情報

①名義人になると、登記識別情報（パスワード）が登記官から通知

②名義人はパスワードを登記申請時に示さなければダメ

③本人じゃないと疑われると、登記官は　出頭・質問して調査

④正当な理由でパスワードがないと、事前通知する（回答がないと登記できない）

⑤所有権の登記に限っては　前の住所にも通知する

⑥司法書士・弁護士・公証人が絡むと④は不要。⑤は必要

・仮登記・・・物件の変動がまだの時or登記申請書類がそろわない時　にできる。

　仮登記→本登記にすると、本登記の順位は仮登記の順位になる。

※仮登記を本登記にする人は、本登記の人の承認が必要。

※仮登記を本登記にしても、先に本登記を取った人に対しての対抗力はない（あくまで仮だから）

★。物件の変動

・物件の変動

　　契約の成立or物件の変動は　意志表示(口約束)でOK。契約書や登記は必要ない。

　　　　※質権の場合のみ、現物の引き渡しが必要

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地上権　　　　賃借権

抵当権　　　　　　　　　　　　　　　　○　　　　　　　×

地主の承諾なしでの譲渡　　　　　○　　　　　  　×

登記　　　　　　　　　　　　　　　　 　○　　　　　　　○

・危険負担・・目的物が不可抗力で、滅失・毀損しても飼い主は全額払わなきゃダメ！

　　※条件付きで購入して、条件が成就する前なら、飼い主は

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・滅失→全く払わなくてOK

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・毀損→全額支払う。

・物権変動の対抗要件・・物権変動は登記がないと第三者（悪意でも）対抗できない。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　(例）二重譲渡や解除など

　　　　※登記がなくても↓の極悪な第三者には対抗できる。

不法占拠者

不法行為者（放火した人とか）

背信的悪意者（いやがらせ）

登記申請を受けた人

詐欺・脅迫により　登記を妨げた人

・勝手に登記の名義変更をしても公信力がないため無効。

・債権譲渡（譲渡禁止の特約がなければ口頭でできる。）

債権が二重譲渡された場合には、確定日付のある証書で行われたものになる。

★。相続

・相続分は

１、直系卑属1/2　＋　配偶者

２、直系尊属1/3　＋　配偶者

３、兄弟姉妹1/4　＋　配偶者　の順でもらえる。

※非嫡出子は嫡出子の1/2しかもらえない。

・代襲相続　（親が死んだときに、子がいるのに　孫が相続する）

①死亡→子が死んだとき

②欠格→子が親を殺したとき等

③廃除→「子には相続させないで」と親が言った時

①～③とも、孫は子がもらうﾊｽﾞだった金額がもらえる。

・相続の承認と放棄・・相続人が、相続関係を知った時から３ヶ月以内にする。

　　　　　　　　　　　　　（一度言ったら取り消せない）

①単純承認→遺産も借金も全部もらう

②限定承認→借金は遺産から払う。足りない分は払わなくていい。

③放棄→遺産も借金もいらない。　※代襲相続を生じない。

・遺言

①法定代理人の同意不要で、制限能力者もできる！！

　　　・未成年→満15歳になるとできる。

　　　・成年被後見人→判断力がある時なら医師２名以上の立会があればｏｋ

　　　・被保佐人→自由にできる

②胎児に遺産を与える遺言→有効

③遺言・死因贈与→自由に取り消せる

・遺留分・・・遺言があっても家族が取り返せる金額

　　　兄弟姉妹→×　取り返せない

　　　直系尊属だけが相続人→遺産の1/3

　　　それ以外→1/2

遺留分の放棄→死亡する前に家庭裁判所で許可をもらう。

※遺留分を放棄しても遺言がない場合は　相続人になる。

★。時効

・取得時効・・・遡って取得できる。

　①占有開始時に、人のものだと知らなかったとき（善意無過失）・・１０年

　②それ以外（悪意ｏｒ有過失）・・・２０年

※ただし、自分のものにする意志で占有した場合のみ。

（賃借の場合は。借りてる意思があるから）

・消滅時効・・・債権は原則として１０年。

　　　　　　　　　　地上権・地役権は２０年。

　　　　　　　　　↓いつから？

　①確定期限付　（4/1に払う。4/1からスタート）

　②不確定期限付（父が死んだら。死亡したらスタート）

　③条件付き（試験に受かったら。受かったらスタート）

　④定めがない→直ちにスタート

※時効の利益はあらかじめ放棄できない。

・時効の中断

請求※１（債権者）・承認※２（債務者）で中断する。

※１．催告だけではダメ!!催告から６か月以内に訴えて勝訴しないとだめ。

※２．口頭で認めるだけで中断。